如何盘活老旧园区资产？
老园区如何「二次创业」？
园区人都知道，园区成功的秘诀有三：一是地段、二是地段、三是地段。
优质的地段代表着最便利的交通、最好的配套、最有价值的区域，早年建在市中心的园区大都做得风生水起，并有了一定的客户粘性。
然而，随着时间的推移，老旧园区也开始在岁月的蹉跎中逐渐凋零。
1、市中心楼宇到了一定年限，物业设施已经陈旧，租金没有上升空间，严重影响园区收入。
2、老园区租客历史遗留问题较多，现有企业类型繁杂，功能与发展形势不匹配。
3、城市边界扩大，公共交通与信息网络日趋完善，新区政策力度远超老城区，原有地段优势被蚕食。
多重因素叠加之下，老旧园区开始面临资产盘活与改造更新。
涉及老旧园区更新，首先要把握六个要点。
正文：
01建筑主体改造，提升外在颜值
老旧园区改造，最重要的目的是提升园区的效益，此外，有些涉及移交 / 转让 / 资产证券化的园区，通过二次改造能够提升园区的保值率 / 收益率，进而增加收入。
改造之前，首先对回报率进行测算，测算的内容包括对现有资产盘点、改造所需投入预测、投资回报预测（结合实际经验，改造后的园区租金可在现有基础上提升30%左右）等，然后根据这些指标，列出一个3-5年的回款计划，确保改造是有价值的、能赚钱的。
商务楼宇的颜值提升，具体包括路面修缮 / 拓宽、外立面改造（外立面改造分全部拆除和覆盖两种，根据实际情况选择）、屋顶改造（独栋房顶、小高层露台等，可以改造成为空中花园；超高层可增添户外展示功能）、标准层改造（比如打掉吊顶增加层高、打掉隔断、打掉多余的柱子、管线等）、门窗、地毯更换、水电重铺（更改部分不合理的水电走线）、破损修复、墙面、漆面重新粉刷等等。
厂房更新主要有两种方式，一是基于原有空间进行更新改造，改造内容和商务楼宇大同小异；另一种是对整个园区进行重新规划、拆除重建。两者对比，后一种模式投入大、耗时长，但使用情况和经济效益较好，不过有一点需要注意，一些厂房有私自扩大使用面积的情况，重建时多出的这部分空间无法拿到合法批文。
02面积重新分割，提高空间利用率
老园区面积分割普遍比较随意，基本是来一个企业割一块面积。企业退租后，园区为了节省成本（而且相邻房间未必空置），一般不会对空间重新分割，而是将企业退出的房源直接挂牌出租，长此以往，留给客户选择的余地就很小，经常是客户想来，却没有合适的房型，或者面积合适，户型又太差。
因此，在主体改造完成后，我们需要对园区空置的房源进行重新分割。
一般来说，成熟期企业对面积需求最大，一般在1000㎡以上；成长期的企业300㎡-1000㎡即可满足其办公研发要求；初创期企业对面积的需求最小，一般不会超过300㎡。
此外公共配套区域也应进行重新规划，包括配置公共会议室、洽谈室、路演大厅、活动室、公共实验室等。
事实上，面积分割是一个技术活，通常情况下，园区里几家、甚至几十家企业共用一层楼都是常态。作为园区负责人，我们需要考虑几个问题：如何分割户型，才能让办公空间的利用效率最大化？怎么样的配比，才能让每个房间都有窗、户型都是方方正正？如何在不失舒适度的情况下，最大限度节省公共空间？
03设施设备升级，降低非必要能耗
除了形象落伍，老园区还面临着一个重要问题——设备老化。
一方面，这些老旧设备能耗高、维保频繁，直接导致了运营成本增加；另外，由于年久失修，设备可能偶发失灵甚至直接罢工，给企业增添许多不必要的麻烦；况且，现如今电子产品更新速度极快，很多新功能、新技术都是老旧设备所不具备的。
设备的改造主要考虑几个方面：
首先，中央空调系统是园区能耗的大户，如原有设备的能耗已大大超过市面主流设备，应考虑更换；
另一个耗能大户是电梯，如需更换，应选择带有能量回馈装置的、节能效果较好的电梯；不更换的应进行一次彻底的维保，更换掉老旧的零件（也能起到节能效果）、并对轿厢内部进行翻新；
第三是公共区域更换明亮、节能的灯具；
第四是洗手间翻新、洁具更换；
第五是增添一些新设备，如PM2.5过滤系统、智能门禁系统、安全监控系统（智慧园区的产品矩阵中很多设备都是伪需求，但安全系统与停车系统确实是刚需）、电动车的充电桩等。
当然，园区硬件改造更离不开企业的支持，改造之前，需要和企业反复沟通、讲清利弊，征得企业的理解与配合，最终才能达到比较好的效果。
04商业配套优化，提升人才幸福感
园区的发展需要依托人才，而宜居宜业的环境是留住人才的关键。通过完善商业配套体系，让园区具备高品质的工作生活配套设施。
我们把员工的需求分为三个等级，基本型、期望型与兴奋型。基本型配套包括员工食堂、小饭馆、便利超市、文印店、快递站 / 柜，这些是一个园区所必备的基础设施；期望型配套包括特色餐厅、图书吧、人才公寓、快捷酒店、咖啡厅、洗衣店、健身房等，大城市企业工作节奏普遍较快，无论老板还是普通员工，都希望在工作之余能够有放松身心的去处；兴奋型配套，一般是相当规模的园区所配备，包括酒吧、KTV、美容院、影院、高档酒店、商业综合体等，让企业员工享有「福利」式的配套。
05依托园区优势企业，重做产业规划
生老病死是世间万物的规律，每个产业都有生命周期，都要经历从成长到成熟、最后走向衰亡的过程。十年前制定的产业规划，只能代表当时的技术方向。现如今，科技的进步速度呈指数增长，可能公元前800年都不会有太大的科技变化，现在20年就已经翻天覆地了。
比如，2005年，所有人都确信诺基亚将统治手机行业，但10年不到，诺基亚便彻底退出了手机市场（2014年，诺基亚将手机业务整体出售给微软）。究其原因，最致命的一点便是企业的思想脱离了时代。诺基亚以前是如此成功，以至于尾大不掉，当谷歌、苹果正在潜心研发智能手机时，诺基亚只是在评估下一个季度的销量预期，缺乏创新意识，使得企业最终陷入万劫不复。
而园区运营也是一样的道理。基于2005年的情况，手机行业还是一片蓝海，当时园区的主导产业应该是手机制造，对标企业应该是诺基亚。现在来看，假设依然沿用这样的经营方向，园区的前景必然一片黯淡。
所以，园区盘活不是「新瓶装老酒」，而是由外到内全方位的提升，通过重新制定产业规划，确定符合时代发展的产业方向、制定合理的产业发展策略，并及时清退与产业定位不符的企业。
06搭建一个孵化器，提升园区活力
活力不足是老园区的通病。
看来，提升园区活力，最经济实惠的做法是在园区内部做一个孵化器。
首先，孵化器项目基本都是当下最热门、最具发展前景的领域创业，拿出小部分场地免费出让给优质创业者，利用创业者的「鲶鱼效应」刺激园区内传统企业的神经，倒逼企业转型升级。同时，孵化器和园区也形成一个完整的闭环，孵化成功的企业直接入驻到园区。
第二，在孵化器内定期举办沙龙活动、路演活动，将为园区带来人气聚集、媒体宣传、品牌推广等，并可能争取到政府关注，如顺利申报相关政策，拿到相关补贴，也能为孵化器「回血」不少。
第三、孵化器内的产业配套、创业课程、创业导师等也可用作园区公共配套的一部分，丰富园区内涵。
除此之外，引进一家名企，或者请来一位名人坐镇，也是提升园区人气的有效举措。一家龙头企业，是创新研发的源头，是产业集聚的内核，是关键要素的集聚地；一位园区/企业名人，是园区的招牌，其社会效应能够直接引领园区发展，协调园区产业生态圈的繁荣。
